滋賀県の不動産の売買・任意売却・鑑定・調査・その他のご相談は株式会社川﨑不動産鑑定事務所まで
不動産の価格は、それが存する場所も形態も様々であるうえ、時間の経過とともに上昇したり下落したりします。また誰もが判る客観的なマーケットが存在しません。そこで客観的なマーケットに成り代わって不動産の適正な価格、適正な賃料を算定する専門家が不動産鑑定士です。また、その専門的知識と高度の応用能力をもとに、不動産に関する様々な問題を解決する不動産に関するト－タルな専門家です。
弁護士、公認会計士と並んで、日本三大国家資格と称される難解な国家試験に合格し、国土交通省へ登録されて始めて、不動産鑑定士となります。
一般の方には、従来、あまり馴染みのない資格者であったと思いますが、不動産鑑定士はさまざまな分野で活躍しています。
国や都道府県が土地の適正な価格をー般に公表するための地価公示や地価調査の制度をはじめとして、道路用地の買収等の公共用地の取得や公共団体の普通財産の売り払い、相続税路線価を算定するための標準地の鑑定評価、土地の固定資産税評価額算定のもととなる標準宅地の鑑定評価、物納財産の売り払いのための鑑定評価、裁判上の評価、会社の合併時の資産評価ならびに現物出資の評価、不動産を交換したり、遺産分割をする場合の鑑定評価、不動産の投資価値を判定するための鑑定評価、さらには不動産に関するコンサルティング等、広く公共団体や民間の求めに応じて業務を行っています。
- （１）Ｍ＆Ａや会社の合併時における保有不動産の鑑定評価
- Ｍ＆Ａにより会社を取得する場合や吸収合併する場合の株式評価にあたり、買収される会社や吸収合併される会社のデューディリジェンス（詳細調査）が必要となります。その際の会社保有不動産の調査にあたり不動産の鑑定評価が不可欠となります。特に遊休不動産や収益が赤字の不動産がある場合の鑑定評価は重要となります。
- （２）民事再生、自己破産、会社更生、債務整理における不動産の鑑定評価
- 民事再生、自己破産、会社更生、債務整理においては不動産の処分価格が必要となります。この場合の処分価格の査定にあたり、安ければよいというものではありません。債権者、債務者双方にとって納得のしうる適切な財産評定が必要であり、不動産鑑定書が必要となります。
- （３）関連会社間、会社と役員間の不動産売買における不動産の鑑定評価
- 関連会社間、会社と役員間、特に同族会社の場合の不動産取引は、低廉譲渡に該当しないかなどの問題があり税務当局の注目の的です。この場合、その売買価格の妥当性を立証するため不動産鑑定評価書を取ることをお勧めします。後日の税務調査のときに売買価格の妥当性を立証できます。
- （４）不動産を交換する場合の鑑定評価
- 会社の土地と役員所有の土地を交換する場合、個人間で土地を交換する場合、また課税上の観点から等価交換を行う場合には、公平な交換となるように、また税務当局に等価交換が成立することの立証が可能となるように双方の不動産について鑑定評価をすることが有用です。
- （５）金融機関から融資を受ける場合の担保となる不動産の鑑定評価
- 金融機関から融資を受ける場合に担保となる不動産についての不動産鑑定評価書があると融資交渉がスムーズに進みます。
- （６）減損会計の適用における不動産の鑑定評価
- 企業保有の不動産について減損会計を行うにあたっては適切な時価を算定する必要があり、会計監査人による監査証拠としての対外的な適切性・妥当性を維持するためには鑑定評価が必要となります。
- （７）同族間・親族間の不動産売買における不動産鑑定
- 同族間・親族間で不動産の売買をめぐりトラブルとなった場合には、第三者である不動産鑑定士の鑑定評価により問題を解決できます。
- （８）相続税算定のための不動産の鑑定評価
- 相続税の計算にあたり財産評価基本通達に基づく不動産の評価より、時価が著しく低いと考えられるときは鑑定評価によって相続税を計算すると、相続税額を低く抑えることができます。不動産の適正な時価を税務当局に証明することができる客観的な資料は、不動産鑑定評価書だけです。
税務署に対する不服申し立ての際の価格証明として鑑定評価書が役立ちます。 - （９）相続、遺贈、贈与等、遺産分割協議に伴う不動産の鑑定評価
- 相続財産が自宅のほか、貸駐車場、中古アパート、新築賃貸マンション等いろいろある場合に、遺産分割で紛争が生じることがあります。更地でも小さい土地もあれば、大きい土地もある。形状も様々。さらに収益物件については利益のでている物件もあれば、赤字物件もある。これら不動産の適正な価格は路線価や固定資産税評価額では求められません。公平な財産分与を行うためには不動産の適切な財産価値を求める鑑定評価が必要となります。
- （１０）離婚に伴う財産分与のための不動産の鑑定評価
- 離婚することとなった場合の離婚訴訟における財産分与請求にあたり、自宅等の所有不動産の適切な時価を把握するのに鑑定評価が有用です。
- （１１）借地権、底地、定期借地権の鑑定評価
- 底地の所有者が借地権を買い取る場合や、反対に借地権者が底地を買い取る場合、また定期借地権が売買の対象となっている場合など、当時者の主張が平行線となってまとまらない場合があります。
このような場合は路線価の借地権割合で一律に定まるものではなく、当時者が締結した当初の借地契約の内容がどうであったか、賃料の額およびその改定経緯はどうであったか、保証金の額の大きさはいくらかといったことを加味しなければ、適切な借地権価格、底地価格、定期借地権価格を求めることはできません。このような場合にも鑑定評価が有用となります。 - （１２）借家権価格、立退き料の鑑定評価
- テナントビルやアパート、貸家等において立ち退きを求める場合、相手から高額の立退き料を要求される場合があります。また訴訟に発展することも多くあります。この場合の借家権価格や立退き料の妥当な価格はいくらなのかを鑑定評価し、訴訟においてご利用いただけます。
- （１３）新規に賃料を設定する場合や賃料改定をする場合の鑑定評価
- アパートなどの家賃設定は資料も多く比較的容易ですが、不動産の用途が特殊な場合、規模が大きい場合、周辺に賃貸物件がなく相場が不明な場合等、新規に家賃を設定する場合に鑑定評価が利用できます。
また、新規に土地を貸す場合に建物の構造・用途・借地契約内容を反映させた地代金の設定が必要となります。この場合にも鑑定評価が有用です。
さらに、借地契約が長期経過したため、地代金の値上げを要求する場合、あるいはその要求を受けた場合には、当事者間で合意がえられず、訴訟に発展する場合があります。この場合にも、当初の契約内容、地代の改定経緯、土地価格の変動状況等を反映させた適切な改定地代金はいくらかを知るのに鑑定評価が有用であり、裁判には不可欠といえます。 - （１４）借地条件の変更に伴う条件変更承諾料の鑑定評価
- 借地上の建物を木造2階建てから鉄筋コンクリート5階建てに変更する場合には借地契約の変更が必要となります。この場合の一時金として借地条件変更承諾料はいくらが適切か、地代金はいくらに改定するのが妥当かの検討にあたり鑑定評価が有用です。
